投資型クラファンの記事掲載数No.1！初心者から経験者まで役立つ情報が満載です。

ﾔﾏﾜｹｴｽﾃｰﾄはやばい？ポンジスキーム？怪しい？詐欺？評判まとめ

ヤマワケエステートは、本田圭佑氏がオフィシャルアンバサダーを務めることで広く知られ、SNSやWebメディアでも高い注目を集めています。過去には、人気YouTuberヒカル氏のトータルブランド「ReZARD」が手掛ける「Project by ReZARD」プロデュースのリゾートヴィラファンドを提供した実績があり、また、親会社の代表である松田悠介氏がホリエモン氏のYouTubeチャンネルに出演するなど、積極的なメディア露出も見られます。

一方で、「少額から投資でき、高利回りと謳われているが、本当に安全なのか」「ポンジスキームや怪しいといった検索ワードを目にするが、実態はどうなのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。

本記事では、当チャンネル独自の視点から、実際の仕組みやリスク、運営状況を詳しく分析し、その実態に迫ります。投資を検討しているものの、不安を感じている方はぜひ参考にしてください。

※本記事は2025年1月時点の情報をもとに作成しています。

この記事で解決するあなたの悩み

・ヤマワケエステートの評判や口コミって実際どうなの？
・やばい、詐欺、ポンジスキームと噂される理由は本当？
・評判や口コミはどんなものがある？

目次

ヤマワケエステートの基本情報

サービス名：ヤマワケエステート
第一号ファンド募集日：2023年10月3日
累計募集ファンド件数：157件
平均想定利回り：約14.48%
平均運用期間：約9ヶ月
最低投資額：100,000円
募集方式：抽選/先着
平均優先劣後比率：1%以下

「やばい」「怪しい」と言われている理由

「ヤマワケエステート」と検索すると、「評判」「詐欺」「やばい」「怪しい」「ポンジスキーム」といった関連ワードが上位に表示されます。これを見て、不安を感じる方も少なくないでしょう。

そこでまずは「やばい」「怪しい」と言われている理由やその背景を徹底的に調査しました。

①利回りが高すぎるかつ短期間運用

ヤマワケエステートは、高利回りと短期間の運用を特徴とする不動産クラウドファンディングサービスです。2025年2月現在、157件のファンドが提供され、すべての案件で想定利回り8％超、平均15％と非常に高い水準となっています。過去には想定利回り84.6%、実績利回り95％の案件もありました。
また、案件の平均運用期間は9ヶ月と短く、最短2ヶ月の案件も存在します。一般的な不動産クラウドファンディングが1～2年の運用期間を想定する中で、この短期間は際立った特徴といえます。
この高利回りを実現できる背景には、ヤマワケエステートが主に「開発型ファンド」を扱っている点があります。更地に新築の住宅や商業施設を建設することで、不動産の価値が大幅に向上し、後に完成物件を売却する際には、開発前の土地や中古物件と比較して高い価格で取引されるため、売却益を期待できます。
ただし、開発型案件は開発プロジェクトの遅延や売却価格の変動、運営会社の信用リスクも伴います。高利回りの裏には相応のリスクがあることを理解し、慎重に投資判断を行う必要があります。

詳しくはこちら
不動産クラウドファンディングにおける「開発型ファンド」について

最近、少額から始められる不動産クラウドファンディングが注目を集めています。本記事では、不動産クラウドファンディングの中でも高い利回りから着目される「開発型ファンド」について、一般的な既存物件を対象不動産とするファンドとの違いの他、投資家[…]

開発型ファンドについて、高利回りの理由は

②開示情報が不明瞭

ヤマワケエステートのプロジェクト概要には立地に関する情報が記載されているものの、物件の写真は公開されていません。また、所在地についても、一般的な不動産クラウドファンディングでは住所が記載されることが多い中、地番表記にとどまっています。このような点は、投資家にとって不透明さを感じる要因の一つです。

さらに、ヤマワケエステートは優先劣後方式を採用していますが、事業者の劣後出資割合や金額の詳細は、投資家登録を完了しなければ確認できません。その上、契約前書面に小さく記載されているのみで、積極的な情報開示とは言えません。劣後出資は投資リスクを判断する上で重要な要素であり、この点の透明性が低いことは投資家にとって懸念材料となるでしょう。

③劣後出資比率が低い

ヤマワケエステートの劣後出資割合は、一般的な10～20％と比べて大変低いのが特徴です。数％程度の案件が多く、中には1％以下の劣後出資割合案件も存在します。劣後出資は、損失発生時に事業者が負担する資金であり、その割合が低いと投資家の元本割れリスクが高まる可能性があります。

しかし、劣後出資が少ないことでヤマワケエステート自身の資金負担が軽くなり、多くの案件を組成できるというメリットもあります。短期間に多数のファンドを提供できる理由の一つは、この資本効率の高さにあります。

劣後出資比率の確認は会員登録から
ヤマワケエステートの会員登録はこちら

④募集頻度は高いが実績が少なく見える

ヤマワケエステートは2023年9月のサービス開始から1年半で150件以上のファンドを提供（2025年2月時点）しており、月平均10件と非常に高い募集頻度を誇ります。2024年4月には、不動産クラウドファンディングの募集ファンド数No.1を記録しました。

この高頻度募集を可能にしているのが、劣後出資割合の低さと協業会社の存在です。以下は協業会社の一例です。

  1. 大和財託株式会社：元本定時償還型ファンドの組成に協力
  2. Knight Frank Korea社：韓国の京畿道驪州市のステーション開発用地物件を対象としたファンドの組成に協力
  3. JP株式会社：兵庫・神戸三宮駅前収益ビルファンドなど、関西を中心にヤマワケエステートのファンドの組成に協力
  4. エムトラスト社：ヤマワケエステートの関東圏の複数のファンドの組成に協力

高頻度で案件が登場する一方で、実績が少ないと認識されることもあります。しかし、2025年2月時点で75件以上のファンドが運用終了し、そのうち66件が償還されています。今後、さらに実績が積み重なれば、こうした印象も変わっていく可能性があります。

⑤ 大規模な資金を集めている

ヤマワケエステートは2023年10月にスタートし、開始1年で累計300億円以上を調達しました。これは不動産クラウドファンディング業界では異例のスピードであり、一部ではポンジスキームを疑う声もあります。ポンジスキームとは、新規投資資金を既存投資家への配当に充てる手法であり、短期間で巨額の資金を集めることが疑念の要因となっているようです。

⑥ 運営会社の情報が少ない

ヤマワケエステートを運営するヤマワケエステート株式会社の公式サイトを確認したところ、会社概要が非常に簡素な作りでした。掲載情報が最低限にとどまっている点は、透明性の面で懸念を持たれる可能性があります。
一方で、親会社であるWeCapital株式会社のサイトは充実した作りとなっており、同社は2024年10月に上場企業である株式会社REVOLUTIONの子会社となりました。上場企業の子会社となったことで決算情報の公開義務が生じ、投資家がより詳細な財務情報を確認できるようになっています。これにより、以前よりも透明性が向上し、信用性の向上につながったと考えられます。

「詐欺」「ポンジスキーム」の可能性はある？

ネット上では、その異次元の利回りの高さから「ヤマワケエステートは詐欺やポンジスキームなのでは？」という噂も飛び交っています。その噂の真相について考えてみましょう。

一般的に、ポンジスキームによる投資詐欺には上記写真のような傾向があるといわれています。こちらを踏まえて、「ヤマワケエステート」のサービスが当てはまっているか、検証していきます。

① 高利回りを保証・元本割れしないと言い切る？【当てはまらない】

ポンジスキームでは、「リスクなしで安定した高リターンを得られる」「月利○%」「元本保証」など、非常に高い利益を約束する傾向があります。投資にはリスクが伴うものであり、リスクなく高いリターンを得ることは通常はできません。

「ヤマワケエステート」は、全ファンドの平均で15％近い想定利回りを設定しており、それが人気の理由となっています。しかしながら、「元本保証」や「確定利回り」といった誤解を招く表現は一切使用していません。あくまで市場動向や運用状況に応じた合理的な想定利回りを提示しており、またサービス利用規約の「7．リスクに関する事項」で以下のような記述があります。

(1) 本サービスで扱うファンドに関して、本出資持分は投資元本が保証されているものでは なく、本事業者の業務または財産の状況の変化を直接の原因として元本欠損が生じるおそ れがあります。価格変動リスク、信用リスク、その他リスクの顕在化による損失が生じる蓋 然性があります。
ー引用：サービス利用規約｜ヤマワケエステート

投資にはさまざまなリスクがあり、それを理解した上で投資の判断をしてください、としており、「リスクのない高リターンの約束」には当てはまりません。

② 実際の事業・投資が存在しないまたは不透明【当てはまらない】

ポンジスキームでは、実態のない投資話や、詳細を明かさないビジネスモデルが多く、そのような投資案件は非常に危険であるといえます。

しかし「ヤマワケエステート」は、不動産クラウドファンディングであり、スキームが明確です。ファンドごとに審査があり、新規案件を組成するたびに事前に行政への届出や確認を受ける必要があります。また各ファンドには、具体的な不動産の所在地（地番ではありますが）、運用計画、出口戦略が詳細に記載されています。

③ 出金が制限される【当てはまらない】

ポンジスキームでは、「一定期間は出金できない」「手数料が高額」という特徴があるとしばしば言われることがあります。

ヤマワケエステートのファンドでは、運用期間が設定され、満期時に元本と配当が償還される仕組みとなっています。途中解約が不可であることは不動産投資の性質上当然であり、違約金を伴う場合も事前に明示されています。また、過去に運用終了したファンドは予定通り償還されており、2025年2月現在、出金トラブルは報告されていません。

また、手数料についてもサービスの「よくある質問」には以下のような記述があります。

配当・償還時の振込手数料は、弊社負担としておりますので振込手数料は無料です。 また、お客様からの投資申請のお振込や、誤ってご入金された場合の返金等は、お客様のご負担となります。
ー引用：サービス利用規約｜ヤマワケエステート

④ 勧誘を強く推奨する【当てはまらない】

ポンジスキームでは、新規の投資家を紹介すると報酬が支払われるシステムがある場合が多く、ビジネスモデルが不明瞭なことが特徴です。

「ヤマワケエステート」では投資家の紹介によって報酬が支払われるシステムやキャンペーンは過去を含めても行っておらず、新規投資家の獲得はマーケティング活動や適正な広告を通じて行われています。

なお、不動産クラウドファンディングサービスの中には「お友達紹介キャンペーン」などを行っているところもありますが、ビジネスが明瞭である点でポンジスキームとは大きく異なり、MLM（マルチレベルマーケティング）的な構造を持たない点もポンジスキームとは根本的に異なると言えます。

現在実施中のキャンペーン

「ヤマワケエステート」では、新規投資家登録・投資完了でAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを実施中です。

対象期間2024/2/1～2025/3/31
条件・内容2024/3/25までに新規投資家登録、2024/3/31までに投資完了された方を対象に1500円分のAmazonギフト券をプレゼント
備考

付与日：会員登録完了から1ヶ月目処

手軽な資産運用、今始めませんか？
ヤマワケエステートの会員登録はこちら
随時更新
【3月最新版】不動産クラウドファンディングキャンペーン一覧

不動産クラウドファンディングでは、各サービス事業者で様々なキャンペーンを実施しています。ギフト券や独自ポイントなどがもらえるため、新規登録するならキャンペーン期間中に行いたいという人も多いでしょう。そこでこの記事では、最[…]

⑤ 規制当局に未登録または警告を受けている【当てはまらない】

ポンジスキームでは、「規制の枠外」「特別な投資機会」などといって正当な認可をあえて避けた案件であることを強調することがあります。しかし金融規制当局による認可がない場合、無許可での違法な投資活動である可能性が非常に高いといえます。

一方、「ヤマワケエステート」は、不動産特定共同事業の第1号事業、第2号事業の認可を受けた不動産特定共同事業者であり、国交省が公表している「不動産特定共同事業者許可一覧」にも正式に記載されています。国交省および各都道府県の許認可を取得した上で運営されており、法令順守のもとで適正なファンド組成を行い、運営状況は会員限定で四半期レポート等で報告されています。

⑥ 早急な決断を求められる【やや当てはまる】

ポンジスキームでは、投資家に対して「投資の機会が限定されている」「時間制限がある」などと強調し、早急な決断を促すケースが多く見られます。

ヤマワケエステートを含む不動産クラウドファンディングにおいても、各ファンドには応募期間が設定されており、一定の時間制約がある点は共通しています。ただし、投資判断はあくまで投資家に委ねられており、プラットフォーム側が強引に決断を迫るような勧誘は行っていません。

一方で、後ほど記載した口コミなどでは「ファンド情報の開示から先着順の申し込み開始までの期間が短い」といった指摘も見られます。この点に関しては、十分な検討時間が確保されているとは言い難く、結果的に投資家が迅速な判断を求められる状況が発生していると言えます。

したがって、「早急な決断を求められる」というポンジスキームの特徴に完全に該当するわけではありませんが、一部の側面では「やや当てはまる」と評価することもできるでしょう。

「ヤマワケエステート」の口コミ・評判

「ヤマワケエステート」の評判は実際のところ、どうなのでしょうか。X（旧Twitter）上に寄せられた、実際に使用しているユーザーの声を以下にてまとめてみました。

口コミ①人気すぎて抽選に漏れる・キャンセル待ちが多い

口コミ②事務周りの対応がよくない

口コミ③償還報告

口コミ④償還日までが長いが、償還期間も含めた分配金が返ってきた

まとめ

不動産クラウドファンディングの中でも群を抜く高利回りや、短期間で大規模な資金を集めている点から、ヤマワケエステートに対してポンジスキームを疑う声があることは事実です。しかし、現時点でそれを裏付ける証拠はなく、「詐欺」や「ポンジスキーム」である可能性は低いと考えられます。

ヤマワケエステートは、不動産特定共同事業法に基づく認可を受けた正規の不動産クラウドファンディング事業者であり、投資リスクについても明確に説明しています。さらに、これまでのファンド運用において特筆すべき問題は発生しておらず、順調に運営が続いている状況です。詳細は会員登録で確認ができます。興味のある方はまず無料の会員登録から始めましょう。

手軽な資産運用、今始めませんか？
ヤマワケエステートの会員登録はこちら

もちろん、ヤマワケエステートが将来的にもポンジスキームでないと断定することはできません。しかし、現時点では「可能性は低い」と判断するのが妥当でしょう。

ただし、詐欺かどうかとは別に、高利回りの投資には相応のリスクが伴うことは、投資をする上での大前提として理解しておく必要があります。これはヤマワケエステートに限らず、あらゆる高リターン投資に共通する点です。そのリスクを十分に認識した上で、慎重に投資判断を行うことが重要です。

※本コンテンツは事業者の公式サイト情報をもとに当社見解などを加えた内容となっております。正確な商品・サービスの情報は公式サイトをご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関するご判断は、公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身にてお願いいたします。
※本ページはプロモーションが含まれています。

クラファンchでは、投資家の皆様に役立つ投資型クラウドファンディングに関する情報を発信しています。
不動産クラウドファンディングの特徴からメリット・デメリットまで詳細に解説していますので、是非ご覧ください！

不動産クラウドファンディング
【リスク回避】元本割れリスクを最小限に抑えるために【必見】未然の防止策と一緒に学ぶクラウドファンディングの失敗【検証】クラウドファンディングは手軽にできるのか？

投資家向けの最新記事