不特定多数の投資家から資金を調達し、不動産を取得・運用し、収益を分配する不動産特定共同事業。
不動産への小口投資を可能とする不動産特定共同事業を運営するには不動産特定共同事業法の定める要件を満たす必要がありますが、近年、不動産特定共同事業法が改正されたことを受け、大きな資本力がなくても不動産特定共同事業を運営できる可能性が高まりました。
この記事では、不動産クラウドファンディングに代表される小規模不動産特定共同事業への参入を検討している事業者の方へ、小規模不動産特定共同事業について、事例を踏まえて解説していきます。
小規模不動産特定共同事業とは
小規模不動産特定共同事業とは、不動産事業者が投資家から集めた資金を利用して不動産を取得し運用、得られた収益を投資家に分配する不動産特定共同事業のうち投資家1人当たりの出資額が100万円以内かつ、全ての投資家からの出資額が1億円以内のものを指します。
小規模不動産特定共同事業は、本来の不動産特定共同事業よりも少ないリソースであっても始められることが特徴です。
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平成29年度の不動産特定共同事業法の改正で、小規模不動産特定共同事業のための事業者の登録要件が定められました。
引用：国土交通省『クラウドファンディング等の小口資金を活用した 小規模不動産特定共同事業について』
事業者として登録するためには、以下の要件を満たす必要があります
・資本金(小規模第1号事業者：1000万円、小規模第2号事業者：1000万円)
・純資産要件：純資産≧(資本金×90/100)
・宅地建物取引業の免許
・事業を的確に遂行するために必要な財産的基礎、人的構成
・基準を満たす契約約款
・事務所ごとの業務管理者配置
・5年ごとの登録更新
資本金に関して言えば、通常の不動産特定共同事業の場合、1号事業者で1億円必要ですが、小規模不動産特定共同事業の場合はその10分の1の1000万円で十分です。
また、不動産特定共同事業のルールにおいて、投資家への勧誘や契約内容の説明等について指導管理等を行う「業務管理者」を事業者ごとに配置する義務があります。
不動産特定共同事業の業務管理者については、以下のいずれかを満たす必要があります。
②主務大臣が指定する不動産特定共同事業に関する実務についての講習を修了した者
③これと同等以上の能力を有すると認められることを証明する事業（以下「登録証明事業」という。）による証明を受けている者
②の講習に関しては、近年は実施されていません。
このため、事業者にとっては①と③が業務管理者の資格を得るためのスタンダードな方法となっています。
不動産特定共同事業法の定める事業者の登録要件を緩和し、中小不動産企業による地方創生を促進することこそが、この小規模不動産特定共同事業の狙いです。
クラウドファンディングを活用した地方創生の活性化に向けて法整備が進んでおり、今後の政策の動向に注目です。
小規模不動産特定共同事業でどのようなことができるのか
不動産特定共同事業法の要件を満たした事業者は、インターネット上で不特定多数の投資家から集めた資金で不動産を活用した事業を展開することができます。
不動産クラウドファンディングによって運営可能となる事業はいくつかありますが、国土交通省が公表している「平成29年度 小規模不動産特定共同事業 パンフレット」において事業例として挙げられているのは以下の4つです。
出典：国土交通省「平成29年度 小規模不動産特定共同事業 パンフレット」
②賃貸住宅のリニューアル工事を行った後に賃貸事業を営む
③空き地を取得し、新築工事行ったうえで売却する
④オフィスビルを取得し賃貸事業を営む
①空き店舗をリノベーションした後に賃貸事業を営む
取得した空き店舗をリノベーションし、宿泊業・飲食業などの事業者に貸し出してビジネスを展開してもらい、そこで得られた賃料収入を投資家に還元する事業です。
運用期間が終了すると、物件を売却し、その売却益を投資家に分配します。
具体的な事例としては、2018年の株式会社エンジョイワークスの第1号案件が挙げられます。
出典：国土交通省「クラウドファンディング等の小口資金を活用した小規模不動産特定共同事業について」
このプロジェクトでは、リゾート地として知られる神奈川県三浦郡葉山町の使われていない空き蔵が、サイト上で調達された600万円の資金を元手に宿泊施設へと改修されました。
②賃貸住宅のリニューアル工事を行った後に賃貸事業を営む
サイト上で調達した資金で賃貸住宅を取得し、改修し、入居者を募り、得られた賃料収入を投資家に分配するものです。
③空き地を取得し、新築工事行ったうえで売却する
サイト上で調達した資金で空き地を取得し、その土地に新しい物件を建て、売却益を投資家に分配する事業です。
似た事例で株式会社Brain Trust from the Sunの、杉並区和泉にある老朽化したアパートを建て替えたプロジェクトが存在します。
参考：「国土交通省の不動産証券化手法を活用したモデル事業で、小規模不動産特定共同事業により組成されたSPCに対してノンリコースローンによる資金調達を実現。」
④オフィスビルを取得し賃貸事業を営む
調達した資金でオフィスビルを取得して、テナントからの賃料収入を得てそれを投資家に分配する事業です。
事業終了後は物件の売却益を投資家に分配します。
このほかにも会社が持ちうるリソースやノウハウを駆使して、小規模不動産特定共同事業を多角的に検討することが可能です。是非、会社ならではのユニークな事業の形を考えてみて下さい。
小規模不動産特定共同事業による不動産クラウドファンディングを運営するには
小規模不動産特定共同事業者が不動産クラウドファンディングを運営する場合には、安価かつ短期間での事業立ち上げを目指し、それに対応したシステムを導入することをオススメします。
グローシップ・パートナーズでは、小規模不動産特定共同事業者向けに投資型クラウドファンディングプラットフォーム「CrowdShip Funding」のSaaSモデルを開発・提供しています。
SaaSモデルの場合、従来のパッケージ型システムに導入されている入出金管理・投資家管理・ファンド組成などの機能に加えて、web画面レイアウトや契約書面、送信メールが事前設定されているので、少人数かつ短期間での事業立ち上げが実現可能となっています。
また、従来のパッケージ型システムでも好評だった電子取引業務の申請に必要なシステムドキュメントや、クラウドファンディング事業の運営に必要な業務フローの提供も標準で実施しています。
「BATSUNAGU」は、当モデルが初めて導入された不動産クラウドファンディングサービスであり、地方創生・地域活性化に貢献するプロジェクトを中心に、1万円から不動産投資に取り組むことができます。
参考：不動産クラウドファンディング「BASTUNAGU」
運営元の株式会社リムズキャピタルは不動産リノベーション事業や空き家などの古民家再生事業、地方創生事業において実績があり、今後も不動産クラウドファンディングのスキームを活用し、事業展開していく予定です。
不動産クラウドファンディングの利点の一つとして、地方の物件を取得し、インターネット上で全国の投資家に販売できる点が挙げられます。
近年では古民家のリノベーションのための費用を募るプロジェクトも多く、投資家から人気を集めています。
まとめ
この記事では、小規模不動産特定共同事業の概要、事業展開の可能性について解説してきました。
国土交通省の施策により、資本や人的リソースに恵まれていなくても、不動産クラウドファンディングを事業化するチャンスが拡がっています。
今後は、小規模不動産特定共同事業による不動産のみを対象とした投資のみならず、ソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）や購入型クラウドファンディングなどが複合的に活用された地方創生や街づくりが期待されています。
不動産クラウドファンディングによって何を実現したいのかを考え、資金を有効活用しましょう。
グローシップ・パートナーズでは、不動産特定共同事業法の免許取得支援やシステム導入を通じて、貴社の不動産クラウドファンディング事業をサポートさせていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
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