不動産クラウドファンディングにおける「早期償還」とは、予定よりも早く元本と利息が返される仕組みです。
このような償還が実施される理由はさまざまであり、投資家にとっては思わぬ早期の利益確定や再投資の機会を提供する半面、予定されていた利益が減少する可能性もあります。
本記事では、早期償還のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
不動産クラウドファンディングでの早期償還とは？
早期償還とは、投資家が投資した不動産の運用が、事業者が予定していた運用期間の終了前に、対象物件の売却などによって元本と利息が予定より早く返還されることを意味します。
早期償還が起こる理由
1.不動産運用の早期完了
不動産運用が予定より早く完了した場合、その収益の分配が早期に行われることがあります。例えば、建物の完成が予想されるより早く、売却や賃貸がスムーズに進む場合です。
2.再ファイナンス
不動産開発プロジェクトが途中で再ファイナンス（新たな資金調達）を行い、以前の借入金を入金する形でプロジェクトが完了することもあります。
3.収益の想定超過による早期償還
不動産運用の収益が予想以上に高い場合には、償還のタイミングを早めることがあります。この場合、投資家への還元が早期に行われます。
例えば、開発した不動産を売却する際、市場価格が予想以上に上昇している場合、その利益を早期に投資家に還元できるため、プロジェクトの終了が予定より早くなることがあります。
また、賃貸の不動産が想定よりも早期に満室になり、家賃収入が予想を上回った場合、計画よりも早く利益を得ることができ、償還が早期に行われることがあります。
早期償還のメリット
１.早期の収益確定
投資家にとって最も大きなメリットは、予定より早く元本と利息を回収できる点です。
通常、投資案件には定められた償還期限がありますが、早期償還が行われることで、その期限を待たずに資金を回収することが可能なります。
また、早期に元本と利息を回収することで、リスクを早期に軽減できることもメリットの一つです。
２.早期償還による再投資の機会
早期償還を受けることで、投資家は元本と利息を早期に回収でき、その資金を他の投資案件に再投資することができるため、
新たな収益源を確保し、資産運用の効率を高めることができます。
早期償還のデメリット
１.予定していた利益の減少
早期償還が行われる場合、元々の投資期間をフルに使って得られる予定の利息や収益が減少する可能性があります。
これにより、投資家が期待していた利益が予定より少なくなる場合もあります。
— 例 —
2年間で年利8％の物件に投資した場合、投資家は投資額に対して毎年安定した収益を得る事を期待していました。 ただし、投資開始から1年後にプロジェクトが早期償還されることになった場合、投資家は予定していた2年間の利益を得ることができません。
本来であれば、2年間で得られる利息は16%（8%×2年）に相当するはずですが、早期償還により実際には1年間分の利息（8%×1年）しか受け取れないため、投資家は8%の利益にとどまることになります。
まとめ
不動産クラウドファンディングにおける早期償還は、投資家にとって元本と利益を早期に回収できるメリットがある一方で、予定していた利益が軽減するリスクや再投資のタイミングの難しさも考慮します。
投資家は、プロジェクトの進捗状況や市場の動向をよく確認し、早期償還が発生した場合の影響を考慮することが重要です。
