不動産クラウドファンディングおすすめ10選！各サービスの特徴・比較

従来の不動産投資では高い初期投資費用や管理の手間から一部の富裕層のみが参入する投資案件と言われておりましたが、少額で投資可能かつ管理も不要とされる「不動産クラウドファンディング」が投資家の間でも人気を集めています。

その証拠に不動産クラウドファンディングを運営する事業者も2024年現在では100社を超え、投資家による出資総額も5年で約40倍以上も拡大しています。

本記事ではこれから不動産クラウドファンディングをはじめる方向けに当編集部からおすすめのサービス10選をご紹介していきます。

ぜひともご自身にマッチしたサービスを探すうえで参考にしてみてください！

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、各サービスの事業者がインターネットを通じて不特定多数の方から出資を募り、集めた資金でまずは対象の不動産物件を取得していきます。

そして、取得した物件は事業者にて賃貸や販売などの運用を行い、その際に得た家賃収入や売却益（購入時より高値で売った差額分）の一部を出資者たちに還元する仕組みとなっています。

不動産クラウドファンディングのメリット

1. 少額から投資が可能
2. 運用・管理など手間がかからない
3. 投資対象の詳細が確認できる

①少額から投資が可能

従来の不動産投資といえば、数千万～数億円をひとりで工面する必要があるため、銀行からの融資（ローン）で取得するのが一般的でした。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業法(不特法)という法律に則り、事業者は不動産を小口商品化して販売することが可能となります。

数千万円の不動産であっても、小口商品化することで、多数の出資者が共同出資できるため、一人当たりの出資額は数万～数十万円の少額にて始めることができます。

このように少額から投資できることから、投資の際に借入やローンを組む必要もなく、分散投資によるリスク分散も図りやすいことが、多くの投資家から人気を集める理由となっています。

②運用・管理など手間がかからない

不動産投資では物件の管理や運用に手間や費用がかかるのが一般的でしたが、不動産クラウドファンディングでは基本的には不動産のプロがこれらを担うため、出資者に手間が発生することはありません。

最初に投資するサービスや物件を選び、申込・出資さえしてしまえば、あとはリターンを待つだけなのも不動産クラウドファンディングが人気となる理由です。

③投資対象の詳細が確認できる

不動産クラウドファンディングが投資家から評価されるポイントとして、投資案件への透明性の高さが挙げられます。

不動産クラウドファンディングでは、投資案件の概要、想定利回り、運用スケジュールだけでなく、投資対象の立地、外観・内観、周辺環境などの物件情報や修繕・リノベーションや土地活用などの運用方針まで細かな情報が公開されます。

そのため投資家は多様で多角的な情報から投資すべきか判断することができ、自身の考え方や好みにマッチングする案件へ自由に投資することができます。

不動産クラウドファンディングのデメリット

1. 大きな利益につながりづらい
2. 継続的な収益を得られない
3. 税制面の優遇が受けられない

①大きな利益につながりづらい

不動産クラウドファンディングは1年間に投資した金額に対する見込みリターン（想定利回り）が平均して5~10%ほどといわれています。

少額から投資は可能ですが、仮に10万円の投資であれば、1年の運用で得られる利益は5千円～1万円となります。

株やFXのように投資金額に対して、数倍の利益を得ることや一般的な不動産投資のように数千万円の売却益を得ることはできないため、一回の投資で大きな利益を期待する方は不向きかもしれません。

②継続的な収益を得られない

不動産クラウドファンディングの多くのファンドが数カ月から1年程度の短期運用となっています。ファンド運用が終わったら、また別のファンドを検討・投資する必要があります。

そのため積立NISAやiDecoのように長期間での運用を望まれる場合や一般的な不動産投資のように毎月家賃収入を得たいといったニーズには応えられません。

③税制面の優遇が受けられない

不動産クラウドファンディングは多くのファンドが「匿名組合」という組成方法となり、各投資家は不動産の所有者ではなく、事業者へ出資した形となります。
この場合、NISAや不動産投資のように税制面での優遇が基本的には受けられないため、配当による金銭的なリターンのみが投資家への恩恵となります。

不動産クラウドファンディングはこんな方にオススメ

• まずは低いリスクでコツコツと稼いでいきたい
• 短期間で収益を実感したい
• あまり投資後の手間はかけたくない
• 少額で投資をはじめたい
• ネットやスマホから手軽に投資したい
• 不動産投資の勉強（入口）として投資を経験したい

不動産クラウドファンディングのおすすめ10選

不動産クラウドファンディングをはじめる方向けにおすすめのサービスをご紹介します。

当記事ではサービスのコンセプトや特徴はもちろん、期待収益性、投資機会、物件特性、企業信頼基盤、リスク抑制施策など総合的に評価し、選出させていただきました。

評価基準

• 期待収益性　　…投資に対してどのくらいのリターンが期待できるか
• 投資機会　　　…投資案件をどれだけ提供しているか、投資しやすいかどうか
• 物件特性　　　…投資対象となる不動産の安定性が高いか、運用見通しが明確かどうか
• 企業信頼基盤　…企業の透明性、財政状況がなど健全性がどのくらい高いかどうか
• リスク抑制施策…リスクを抑える仕組みとその指数が高いかどうか

リスクに関して記載していますが、前提として不動産クラウドファンディングの事業を行うためには国土交通省の不動産特定共同事業法という免許を取得する必要があり、非常に厳しい審査を通過しなければなりません。

そのため、全てのサービス・事業者が一定以上の財政基盤や運用体制を有しており、投資家のみなさまが安心して投資していただけるようなビジネス設計を行っていることは念頭に置いておいてください。

おすすめ一覧

不動産クラウドファンディングおすすめサービスは以下になります。

1. Jointo α
2. ちょこっと不動産
3. 利回り不動産
4. TREC FUNDING
5. えんfunding
6. FUNDROP
7. CREAL
8. COZUCHI
9. みらファン
10. victory fund

※バナーをクリックすると各サイトをご覧頂けます

サービス名	レーダーチャート
81点
80点
79点
78点
77点
77点
76点
74点
73点
71点

以下では、それぞれの不動産クラウドファンディングサービスの詳細をまとめています。

Jointo α

画像引用元：Jointoα公式サイト

Jointo αは「あなぶき興産」という創業から60年以上の歴史を持つ東証スタンダード上場の企業が運営しているサービスです。

提供ファンドは、エリア分散された複数物件から組成された案件で、元本割れやマイナス収益といったリスクも最大限抑えつつ、安定して家賃収入が見込める確実性の高いものとなっています。

あなぶき興産は不動産開発・流通だけでなく、ホテルやテナント運営や小売事業などグループ全体で幅広く事業を展開しており、この不動産クラウドファンディング事業に依存せずとも安定した収入・財政基盤を持つことも企業への安心感や信頼性をはかる上では重要な指標といえます。

2024年には月1本ペースで案件が出ており、投資する機会も多くあるため、はじめはより安心して投資をはじめたい方にはぴったりのサービスとなっています。

ちょこっと不動産

画像引用元：ちょこっと不動産公式サイト

ちょこっと不動産は投資家の安全性や安心感に寄り添った商品設計が多く、不動産クラウドファンディングへの投資愛好家からも人気が高いサービスです。

当サービスの案件は、優先劣後システムにて劣後出資比率が平均40％以上と非常に高水準で、賃料保証のマスターリース契約や売却先が決まっているEXITファンドなど運用も確定的な案件ばかりなので、よほどなことがない限り元本毀損することがないです。

運営元の株式会社良栄は、30年以上の歴史ある企業で、戸建てやアパート、マンションなどのレジデンス開発に強みを持っており、不動産クラウドファンディング事業だけに依拠していないこともサービスを展開する上で重要となるポイントです。

より安心できるサービスへお金を預けたいという方はぜひとも会員登録、要確認です。

利回り不動産

画像引用元：利回り不動産公式サイト

利回り不動産は運営元の高いデベロップメント力を活かし、マンションや宿泊施設の再生・価値向上や沖縄のリゾート開発など幅広い案件を創出し、提供しています。

これらの事業で比較的高い予定利回りに加え、サービス独自で「ワイズコイン」という制度を設け、サイト内での利用がメインですが、実質的に出資額に対して1~2%ほど上乗せで利益を得ることも可能となっています。

優先劣後システムの劣後出資比率はだいたい10％前後と業界では平均的な水準ですが、過去の償還実績が多いことや企業の自己資本比率や財政状況が安定していることから、一定水準のリスクは抑制されているとみてよいでしょう。

収益と安全性をバランスよく鑑みて投資したい方にはオススメです。

TREC FUNDING

画像引用元：TREC FUNDING公式サイト

TREC FUNDINGはCMでもおなじみのトーセイ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングの中では珍しく、SPCを活用した特例事業によりファンドを提供しており、投資家は対象不動産に対する責任・リスクを負う形となります。

この特例事業によるリスク軽減、東証プライム上場のトーセイが運営し、かつ収益性・流動性の高い物件を取り扱うことからも安全性という点で多くの投資家から人気を集めるサービスとなっています。

また想定利回りを超える利益があった場合、投資家に等しく分配されるため、運用終了したファンドは軒並み想定を上回る分配実績となっています。

ただファンド提供が2~3本/年間とかなり頻度が低いため、投資機会が少ないことが唯一のネックと言えます。

次回のファンド募集を見逃さないためにもまずは会員登録を済ませ、お知らせや案内メールを取得できるようにすることをオススメします。

えんfunding

画像引用元：えんfunding公式サイト

えんfundingは福岡県で有名なデザイナーズマンション「エンクレスト」シリーズを手がける会社が運営元のサービスで、これらシリーズが主な投資対象となっています。

このシリーズは福岡での人気は非常に高いマンションとなっており、これらを対象物件とするファンドは賃貸収益や売却益が発生する見込みが高いと言えるでしょう。

当然、運営元が自社で開発・運営・管理まで行っているマンションであることから、仕入れから運用まで最適化されているため、安心して投資する上では手堅い案件となってきます。

ただし、注意が必要なのは、えんfundingの案件は、1件あたりの募集金額が低いが、人気は高いところです。

1件あたりの平均募集額は1,700万円と近年の業界傾向に比べると低い水準です。
しかし、当サービスは手堅く安心感が強いことから多くの投資家からすでに人気を集め、毎回募集のたびに抽選倍率3~5倍は覚悟しなければなりません。

当たればラッキーといった気持ちでまずは応募してみてもよいかもしれません。

FUNDROP

画像引用元：FUNDROP公式サイト

FUNDROPは1棟アパートやレジデンスを主な投資対象とする不動産クラウドファンディングのサービスです。

投資家への主な分配原資は賃料収入としていますが、マスターリース契約により賃料確保への確実性が高め、より安定して分配可能な状態にしています。

また最終的に対象物件も運営元自らが買い取る（保有）するため、販売先が見つからないことや元本毀損のリスクも極めて低いと見られます。

複雑な開発型ファンドに比べ、案件ごとの運用方針や出口戦略もシンプルで分かりやすいことから、投資初心者の方からベテランの方まで人気を集めるサービスとなっています。

CREAL（クリアル）

画像引用元：CREAL公式サイト

CREAL（クリアル）は不動産クラウドファンディングの黎明期から業界を牽引するサービスのひとつで多数の案件創出・償還実績を誇ります。

提供ファンドは価格が下落しにくく、流動性も高い都市部の好立地・築浅の不動産（マンション・テナントビル）を1棟まるごと投資対象とするため、リスク抑制や収益確保が安定していると見られます。

運営元も創業10数年ながら2022年に東証市場へ上場を果たし、財政基盤の健全さや会計への信頼性も担保されています。

運用期間が24カ月と比較的長いファンドが多いため、じっくりと腰を据えて取り組みたい方や安定物件に投資したい方などにピッタリのサービスです。

COZUCHI

画像引用元：COZUCHI公式サイト

COZUCHIは全不動産クラウドファンディングサービスの中で、募集金額合計、累計調達額がNo.1を誇るサービスです。

土地の取得・再開発を行う大型案件が多く、1件あたりの募集金額が大きいことに加え、月間1～2本の案件提供があるため、投資機会が非常に恵まれており、だれでも取り組みやすいのがポイントです。

ただし、開発型ファンドは通常の賃貸物件の運用や出来上がっている建物の仕入れ・販売に比べて、リスクが増える分、リターンが大きくなる性質ががあります。

COZUCHIの公式サイトによると、
・運用終了したファンドの約半数が想定より実績利回りが上振れているそう
・開発事業はリスクが増えるが、COZUCHIではこれまで元本割れは０件（2024年7月末時点）

COZUCHIではこれらの案件に対して、募集段階から丁寧な計画・概要説明も記載されていますので、しっかりとご確認の上、投資するかどうか検討してみてください。

みらファン

画像引用元：みらファン公式サイト

みらファンは愛知県を中心とした物件を投資対象として提供するサービスで、賃貸収入を主な原資とするファンド組成が多いサービスです。

また優先劣後システムも採用し、劣後比率も20％と高い水準であることから投資家保護への施策としては充分です。

運用期間も6ヵ月～9か月と短期運用の案件が多く、期間中に2～3回に分けて、分配金が配布されるのも出資者にとっては安心できる取り組みといえるでしょう。

賃貸型ファンドの中では想定利回りも高めですが、ファンド提供が3~4か月に1件ほどで、投資機会が少ないので、投資機会を気長にうかがえる方は会員登録して新着ファンド情報を待ってみてください。

victory fund

画像引用元：Victory fund公式サイト

victory fundは、港区や中央区、世田谷区などの東京都市部を中心に利便性の高い地域の再開発案件を主な投資対象とするサービスです。

運営元は長年このような再開発やバリューアップ工事を得意とし、ノウハウはしっかりとしていますが、開発型ファンドは通常の賃貸ファンドに比べるとリスクが大きくなります。
さらに当サービスは優先劣後システムは採用していますが、劣後比率は3~5%程度と低い水準であることも投資家にとっては懸念点となりかねません。

ただし、この開発事業は最終的な収益は高くなることが見込まれることもあり、投資家へのリターンも平均で10％近くの利回り設定であるため、収益重視の方にはおすすめのサービスとなっています。

不動産クラウドファンディングのリスク

不動産クラウドファンディングへ投資を行う際には、きちんと投資するリスクも理解しておく必要があります。

特に不動産クラウドファンディングにおける代表的なリスクは「元本毀損リスク」です。

事業者が販売する不動産クラウドファンディングの不動産小口化商品は、不動産のプロが目利きした物件であり、一定以上の勝算があって商品化しているはずです。

しかし、不動産市場の大幅な変動や天災による被害、金融危機など突発的な外的要因により、不動産価値や金利が大きく下落することもあります。

その結果、不動産が想定通りに運用できなかったり、購入価格より低い価格で売却することとなると、いわゆる「売却損」が発生します。

このように運用で想定通りの利益が上がらなかったり、売却損が発生した場合、投資家への分配金がなくなるだけでなく、預けた資金も減額して返還（元本割れ）となり、投資結果がマイナスで終わることあり得ます。

このように不動産クラウドファンディングは少額で投資できるとはいえ、一定のリスクは理解した上で投資を行う必要があります。

元本毀損リスクを軽減する「優先劣後システム」とは

元本毀損リスクに関しては、多くの不動産ファンドにて「優先劣後システム」が採用され、一定の損失までは事業者側にてカバーしてくれる仕組みが設置されています。

「優先劣後システム」では、投資家たちから出資（優先出資）だけでなく、サービス運営元自らも出資（劣後出資）を行い、不動産を購入・所有・運用していきます。そして万が一、対象不動産の売却損などが発生した際には事業者による劣後出資分から損失分をカバーし、投資家たちの優先出資分は守られる仕組みとなっています。（この制度は元本を保証するものではなく、劣後出資金額分まで損失をカバーするものとなっているため、万が一、それ以上の損失が発生した場合には優先出資である投資家の元本が毀損します。）

例えば、1,000万円の不動産のうち、800万円分は投資家たちから資金（優先出資）を集め、200万円分を事業者が資金を出資（劣後出資）した際、仮に不動産の売却によって100万円の損失が発生したとしても、その損失は事業者の劣後出資200万円から被るため、投資家たちからの出資金は出資時と同じ金額が返還されます。

なお、元本保証ではないので、上記の例にて損失額が200万円を超えて発生した場合は、損失額の一部が投資家たちの優先出資から差し引かれ、元本毀損に至ることもあります。

※2024年4月時点では、この「優先劣後システム」のおかげもあり、これまで元本毀損した事例はございません。

まとめ

当編集部がオススメするサービスをご紹介させていただきました。

投資対象である不動産は価格が下落しずらいこともあり、安定していることから、不動産クラウドファンディングはこれまで株やFXを中心に活動していた投資家たちからも高い評価を受けています。

しかし、不動産も突発的な評価額の変化や大幅な下落もあります。投資ファンドの想定利回りのような表面的な情報だけでなく、物件や周辺情報、どのような運用方針、優先劣後システムがあるか等、詳しい情報から、投資対象のリスクやリターンを正しく理解できるように知識を蓄えることも非常に重要です。

当サイトではそのような投資家の方たちがより知識を深め、投資型クラウドファンディングを理解した上で投資いただけるよう様々なコンテンツをご用意しております。

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