不動産投資といえば、家賃収入による毎月の不労所得や土地の値上がりによる多額の売却益など一攫千金の儲け話としてイメージされる一方で、多額の初期費用が必要だったり、管理が手間であるといったマイナス面や悪質な業者による勧誘などのネガティブな側面を想起される方も多いのではないでしょうか。
そんな中、数万円からの少額投資が可能で不動産の管理・運用が一切不要の「不動産クラウドファンディング」が投資家やビジネスマンの中でも人気を集めており、多くの大手不動産会社やファンド事業者が参入してきております。
ただ人気となりつつも、株式投資や従来の不動産投資に比べるとまだまだ認知度は低いこともあり、不動産クラウドファンディングは「儲からない」、「怪しい」といった声はしばしば見受けられます。
そこで、本記事では不動産クラウドファンディングとはどのようなものかを丁寧にご紹介しつつ、このようなネガティブな意見を言われてしまう要因についても解説していきます。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、不動産の販売事業者がインターネットを介して不特定多数の出資者から資金を集め、不動産を取得・運用し、発生した賃料収入や売却益の一部を出資者に金銭的リターンとして分配する仕組みです。
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングが一般的な不動産投資と異なる点として、①少額投資が可能、②運営・管理が不要なことが挙げられます。
①少額投資が可能
一般的な不動産投資の場合、数千万円～1億円を超える不動産を銀行の融資も受けつつ、単一の個人または法人が所有することが最初のステップです。当然、銀行からの融資は毎月返済する必要があるため、不動産を所有した後もしっかりと賃貸経営を行うか、高値で販売するための営業活動を怠ることはできません。
しかし冒頭でも述べましたが、不動産クラウドファンディングは不動産商品を小口化（分割）し、販売が行われます。そのため数千万～1億円を超える高額な不動産であったとしても、投資家は1口1万～数万円の少額にて投資が可能となっています。
従来の不動産投資は、銀行からの融資つまりは借金という大きなリスクを抱えながら行うものでしたが、不動産クラウドファンディングであれば、数万円のポケットマネーで誰でも参入でき、ローリスクな投資として始められます。
②運営・管理が不要
従来の不動産投資の場合、不動産を所有した後、自身で借主を探して賃貸経営行ったり、他に高額で購入してくれる買い手を探す必要があり、ほとんどがこれらを不動産管理会社に代行してもらうスキームが一般的でした。ただ例え不動産管理会社へこれらを代行してもらうとはいえ、トラブル時の対応や入居者の引っ越し時には物件の確認やクリーニング手配など様々な管理の手間が発生し続けます。
一方、不動産クラウドファンディングの場合、出資する物件の運営や管理は全て販売事業者が主体で行うため、各投資家は基本的にはお金を出資するのみです。
これらの特徴から初心者の投資家はもちろん、株式投資など別の投資を行っていた投資家からも不動産クラウドファンディングに出資する人たちが急増しています。
不動産クラウドファンディングのリスク
不動産クラウドファンディングにおける代表的なリスクは「元本毀損リスク」です。
事業者が販売する不動産クラウドファンディングの不動産小口化商品は、不動産のプロが目利きした物件であり、一定以上の信頼が置ける商品であることは間違いありません。
しかしながら、不動産市場の大幅な変動や金融危機など突発的な経済動向により、不動産価値や金利が大きく下落することもあります。
その結果、不動産が想定通りに運用できなかったり、購入価格より低い価格で売却することとなると、いわゆる売却損が発生します。
このような運用で利益を上げられなかったり、売却損が発生した場合、投資家への分配金がないだけでなく、預けた資金も減額して返還（元本割れ）となり、投資結果がマイナスで終わることになります。
他にも事業者自体が倒産してしまい、預けたお金が返還されないといった最悪のケースも考えられるため、不動産クラウドファンディングは少額とはいえ、一定のリスクは承知の上で投資を行う必要があります。
リスクを軽減する「優先劣後スキーム」とは
いくつかのリスクのうち、元本毀損リスクに関しては、多くの不動産ファンドにて「優先劣後スキーム」が採用され、一定の損失までは事業者側がにてカバーしてくれます。
「優先劣後スキーム」では、投資家たちから出資（優先出資）だけでなく、事業者自らも出資（劣後出資）を行い、不動産を購入・所有・運用していきます。そして万が一、ファンド不動産の売却損が出た場合は事業者による劣後出資分から損失分をカバーし、投資家たちの優先出資分は守られる仕組みとなっています。（この制度は元本を保証するものではなく、劣後出資金額分まで損失をカバーするものとなっているため、万が一、それ以上の損失が発生した場合には優先出資である投資家の元本が毀損します。）
例えば、1,000万円の不動産のうち、800万円分は投資家たちから資金（優先出資）を集め、200万円分を事業者が資金を出資（劣後出資）した際、仮に不動産の売却によって100万円の損失が発生したとしても、その損失は事業者の劣後出資200万円から被るため、投資家たちからの出資金は出資時と同じ金額が返還されます。
なお、元本保証ではないため、上記の例にて損失額が200万円を超えて発生した場合は、損失額の一部が投資家たちの優先出資から差し引かれることになります。ただこの「優先劣後スキーム」のおかげもあり、これまで元本毀損した事例はございません。（2024年4月時点）
人気が過熱する不動産クラウドファンディング
ここまで説明したように不動産クラウドファンディングは少額かつ手軽で始めることができ、一定のリスク軽減措置もあることから、不動産や株式への投資家だけでなく、投資初心者のビジネスマンや主婦まで多くの層から人気を集めています。
特に利回りの高い人気投資案件であれば、先着式の場合は募集開始からたったの1分で完売になってしまったり、抽選の場合でも倍率は5～6倍を超え、投資したくても出来ない状況が発生しています。
なぜ不動産クラウドファンディングは儲からないと言われてしまうのか
ここまで人気を博す不動産クラウドファンディングが「儲からない」などと言われるのは、どのような人から言われるのか、どんな要因が考えれらるのかを考察していきたいと思います。
不動産クラウドファンディングは実際儲かるのか
まずは不動産クラウドファンディングへ投資して儲かるのか（利益を得られるのか）というと、結論からお話しすると、しっかりと利益を得られる可能性が高いです。
是非とも様々な不動産クラウドファンディングのサイトを見てもらうと分かりますが、販売している不動産ファンドの想定利回りが記載されています。ファンドごとに想定利回りは異なりますが、平均して年利5～6%ほどの利回りが多くなっております。
仮に年利5%で、運用期間1年の不動産ファンドに10,000円を投資したとすると、1年後に10,500円が還ってくるということです。
あとは投資額が10万円なら5,000円の利益、100万円なら50,000円の利益と、投資額に応じて利益も大きくなります。しかも優先劣後スキームでは、投資家は配当も優先して受け取れるため、利益を得られる可能性を後押ししてくれます。
また前述したように不動産クラウドファンディングは投資後の管理・運用は事業者が行うため、特に手間が発生しません。運用期間の間、事業者に資金を預けるだけで、利益を得られるため、貯金代わりとして投資を行う人も大勢います。
少額投資のためリターンが少ない
まず不動産クラウドファンディングが儲からないと言われる一つ目の要因は、得られるリターンが少ないことです。
不動産クラウドファンディングのメリットとして、少額投資が可能と述べましたが、少額投資の場合、得られる金額も少額となります。例えば、利回り5%/年の不動産ファンドであれば、1万円の投資金額の場合、1年後に得られる金額は500円であり、食事1回分をまかなう程度です。
株式投資やひと昔前の仮想通貨のように価格が数倍となるような一攫千金を夢見る人たちには、少し物足りず、あまり稼げる投資ではないと判断されてるかもしれません。
運用期間が短い
不動産クラウドファンディングにおける不動産ファンドの場合、概ね短期間での運用案件が多くなっています。
通常の不動産投資の場合、初期費用は大きいものの、数年～数十年の家賃収入や最終的な売却益など長期的に収益を得ることができます。
一方で不動産クラウドファンディングは数カ月～1年ほどの家賃収入と運用期間終盤での売却益にて運用するファンドが多いです。
そうなると投資家には短期的に分配利益は得られますが、長期的な収益を望むユーザーやFIRE目標にした継続収入を望む方には好まれるものではなく、儲からない案件と評価を受けているかもしれません。
逆説的な心理状態やイメージを誘引
人は「必ず儲かる」「楽して儲かる」といった言葉に対して、逆説的に「怪しい」、「何か裏がある」などとイメージするかと思います。
不動産クラウドファンディングはこれまでになかった仕組みであり、資金の流れも非常に分かりづらいため、サービス開始の黎明期には直観的なイメージだけでネガティブな意見や声を発する人が一定数おりました。
その時の余波として、当時の印象だけで口コミが残っていたり、イメージが残り続けている人もちらほら見受けられるのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングは安定して利益をあげられる
不動産クラウドファンディングはこれまでのような一部の投資家やユーザーとはニーズが不一致であったり、従来存在しなかった仕組みであることから、「儲からない」「怪しい」と言われることもありました。
しかし、最近ではSNSを通じて、実際に投資を行ったユーザーの生の声や感想・レポートも多く出ていたり、有名な大手企業も参入してきたことから、安定して利回りを得られる投資として評価を上げています。
少しずつでも安定して収益の得られる投資がしたい、貯金代わりに安心して投資できる案件を探しているといった要望をお持ちの方には不動産クラウドファンディングは最適だと思われます。
不動産クラウドファンディングを見極めるポイント３選
ここ数年で多くの事業者が不動産クラウドファンディング市場に参入し、様々なサービスが乱立しています。
最後にこれらのサービスから優良なファンドを選別するためのポイントを、特に初めて不動産クラウドファンディングへの投資を検討している方向けにご紹介したいと思います。
なお、これからご紹介するポイントは、当編集局の独自の考えや経験に基づくものになるため、投資結果を保証するものではありません。あらかじめご了承の上、ご覧ください。
ご自身で住みたいと思える物件を検索
不動産クラウドファンディングは、各募集ページに対象の物件情報が公開されることもひとつの特徴です。
ただどんな物件が世の中でニーズが高く、買いたい人や借りたい人が多いのかを判断するには、一定の不動産に対する知識やノウハウ、経験が必要になってきます。
そのためまずは「ご自身でその物件に住みたい」と思えるかどうか、という真っすぐな観点で投資先も検討してみてください。
ご自身でイメージしやすい地域の物件を多く取り扱っている事業者を探し、具体的に募集しているファンドの物件の利便性や人気スポットかどうかを見てみたり、綺麗なお部屋が好きなのであれば、リノベーション物件や新築物件のファンドを探してみるのもよいかもしれません。事業者ごとに募集している不動産ファンドに特色もあるため、ご自身の感性に当てはまるコンセプトのサービスを直観的に探すのもよいかと思います。
きっとご自身で住みたいと思える物件は、他の人にとっても魅力的な物件であることは間違いありません。
投資先の物件情報をどのような視点で見るべきか迷っている方は是非このような観点でファンド情報を探してみて下さい。
劣後出資の割合（劣後比率）を確認
どれだけ優良・有望な物件であったとしても、初めての出資には不安がつきものです。そこで安心材料として重要になるのが、優先劣後スキームにてご紹介した不動産事業者が出資する劣後出資がどの程度の割合かどうかです。
劣後出資額は万が一、不動産売却にて損失が出た場合にそれらをカバーする金額となります。それらが出資総額の何%にあたるのかを確認してみましょう。
15~20％ほどであれば、かなりの確率で元本毀損を受けることはないと思われます。
運営事業者を確認
不動産クラウドファンディング事業のような不動産の小口化商品は、国土交通省が管轄する不動産特定共同事業法（不特法）に則り、厳正な審査を通過した事業者しか運営・販売することはできません。
審査の要件として、法人としての財政基盤が健全かどうか、運営体制が整備されているか等も確認されるため、いずれの運営事業者も信頼たる法人であることは間違いありません。
ただし、より安心したい方は運営事業者の財政状況や上場しているか等も確認してみるとよいかもしれません。
不動産クラウドファンディングの各サービスページだけを見ていると気付きにくいかもしれませんが、有名な大手不動産事業者であったり、あまり不動産のイメージがないような有力企業などもあるため、まずはそのような事業者が運営するサービスにて投資を始めてみてはいかがでしょう。
不動産クラウドファンディングの事業者をご紹介
不動産クラウドファンディングを運営する事業者は延べ100社を超えております。どのような企業があるのか気になる方は参考までに以下より一覧をご確認下さい。
まとめ
本コラムでは、いま注目を集めている不動産クラウドファンディングについて、「儲からない」や「怪しい」と言われている真相やその要因などを探っていきました。
そのように感じる方や噂は一定数あるものの、不動産クラウドファンディングは安定して利益の得られる投資案件であることが少しでもご理解いただけましたら幸いです。
実際にSNSや各種掲示板などでも利益を得られた話が多く見られますし、ましてや元本毀損したり、事業者が倒産したといった話も出ていないため、まずはご自身で情報収集してみてください。
ただし再三申し上げている通り、不動産クラウドファンディングに限らず、投資というものは常にリスクはつきものです。
これらのリスクはしっかりとご理解の上で、ご自身の将来のために投資ライフを楽しんでお過ごし下さい。
